TRANSAKTIONEN | 20.06.2013

SUPERMÄRKTE

Deikon-Paket bewegt die Gemüter

VON CHRISTOPH VON SCHWANENFLUG

Die Im­mo­bi­li­en des in­sol­ven­ten Su­per­markt-In­ves­tors Dei­kon gehen of­fen­bar an Pa­tri­zia. Der Im­mo­bi­li­en­kon­zern soll mehr als 180 Mio. Euro zah­len und will an­geb­lich mit dem Dei­kon-Be­stand eine Ma­nage­ment­ge­sell­schaft für Ein­zel­han­dels­im­mo­bi­li­en auf­bau­en. Der Deal ist zwar noch nicht fix, sorgt aber den­noch für mäch­tig Auf­re­gung im Markt.

Zum Dei­kon-Port­fo­lio zäh­len auch zahl­rei­che Lidl-Märk­te.

Bild: cvs

Das Bie­ter­ver­fah­ren um das Dei­kon-Port­fo­lio ist dem Ver­neh­men nach ent­schie­den. Wie aus gut un­ter­rich­te­ten Quel­len zu er­fah­ren ist, hat der Augs­bur­ger Im­mo­bi­li­en­kon­zern Pa­tri­zia wohl Ex­klu­si­vi­tät er­hal­ten und damit das Ren­nen ge­macht. Von einem Kauf­preis von über 180 Mio. Euro ist die Rede. Die 86 Le­bens­mit­tel­märk­te spie­len pro Jahr rund 16 Mio. Euro Miete ein. Die Rest­lauf­zeit der Miet­ver­trä­ge liegt bei etwas über sie­ben Jah­ren. Die Eu­ro­hy­po soll zudem vier Dei­kon-Su­per­märk­te se­pa­rat ver­kauft haben. Pa­tri­zia woll­te die An­ge­le­gen­heit nicht kom­men­tie­ren, eben­so­we­nig der In­sol­venz­ver­wal­ter und die mit der Trans­ak­ti­on be­trau­te Firma CR In­vest­ment Ma­nage­ment. Bei CR heißt es nur: "Die ,gut un­ter­rich­te­ten Krei­se' sind nicht so gut un­ter­rich­tet, wie sie vor­ge­ben, un­ter­rich­tet zu sein." Der Preis sorgt im Markt für Ver­wun­de­rung. Ken­ner des Port­fo­li­os spre­chen von einem "Ka­mi­ka­ze­preis", der nur da­durch zu recht­fer­ti­gen sei, dass Pa­tri­zia das Dei­kon-Port­fo­lio zum Grund­stock für ein neues Ge­schäfts­feld ma­chen wolle. Die Rede ist vom Auf­bau einer Ma­nage­ment­ge­sell­schaft für Ein­zel­han­dels­im­mo­bi­li­en. Ein an­de­rer meint: "Man hört, dass Pa­tri­zia deut­lich über 180 Mio. Euro liegt, plus Ne­ben­kos­ten bei ca. 195 Mio. Euro. Bei einer Net­to­mie­te von 16 Mio. Euro ab­züg­lich In­stand­hal­tung und nicht um­la­ge­fä­hi­ger Ne­ben­kos­ten be­deu­tet das 15 Mio. Euro und einen Fak­tor von knapp 13­fach für Dis­coun­ter mit sie­ben Jah­ren Rest­lauf­zeit. Da müs­sen die An­le­ger schon sehr op­ti­mis­tisch sein."

Ver­wun­de­rung über hohen Preis

Ein drit­ter Ex­per­te er­klärt auf­grund der ihm vor­lie­gen­den Zah­len: "Un­ter­stel­le ich Er­werbs­ne­ben­kos­ten von nur 8% und nicht um­la­ge­fä­hi­ge Ne­ben­kos­ten von nur 4%, er­gibt sich eine Ren­di­te von 7,8%. Dies ist ein Fak­tor, der bis­her für SB-Märk­te mit einer Min­dest­lauf­zeit von elf Jah­ren plus ge­zahlt wurde." Der Pa­tri­zia-Preis stel­le "den Markt auf den Kopf". Aus Krei­sen der Gläu­bi­ger der Dei­kon-Un­ter­neh­mens­an­lei­he heißt es da­ge­gen: "So kri­tisch wie an­de­re sehe ich den Preis nicht. Schlie­ß­lich kön­nen die Miet­ver­trä­ge ja ver­län­gert wer­den. Das ist ja bis­lang nicht ge­sche­hen, weil Dei­kon, aus wel­chen Grün­den auch immer, nicht in der Lage war, Geld auf­zu­trei­ben für ein paar Back­shops und ähn­li­che Er­gän­zungs­in­ves­ti­tio­nen." Dies werde sich nun än­dern. Ge­ne­rell wird be­tont, dass das Dei­kon-Port­fo­lio eine "Menge As­set-Ma­nage­ment-Ar­beit" be­deu­te.

Quote von 40% für An­lei­he?

Das Bie­ter­ver­fah­ren für das Dei­kon-Port­fo­lio wurde von CR In­vest­ment Mitte März 2013 ge­star­tet. Als in­ter­ner Min­dest­ver­kaufs­preis gal­ten 175 Mio. Euro. Das In­ter­es­se in der Bran­che war groß. Zu den Bie­tern zähl­te dem Ver­neh­men alles, was in der Szene der Su­per­markt- bzw. Han­dels­im­mo­bi­li­en- In­ves­to­ren Rang und Namen hat, dar­un­ter die Tau­rus In­vest­ment Hol­dings, Cen­ter­scape, die mit Mor­gan Stan­ley ver­bün­de­te Redos Real Es­ta­te aus Ham­burg und Cap­ti­va Ca­pi­tal Ma­nage­ment.

Das letz­te Wort, ob der Ver­kaufs­preis ak­zep­tiert wird, liegt beim In­sol­venz­ver­wal­ter von Dei­kon. Der hat auch die In­ter­es­sen der Zeich­ner von drei Un­ter­neh­mens­an­lei­hen im Blick. Diese wur­den von der Dei­kon-Vor­gän­ger­fir­ma Boet­ze­len 2005 und 2006 aus­ge­ge­ben und hat­ten einen Ge­samt­nenn­be­trag von 70 Mio. Euro. Als Si­cher­heit die­nen die Su­per­märk­te ( siehe "Fi­nan­zie­rungs­struk­tur des Dei­kon-Port­fo­li­os" auf die­ser Seite). Zu­letzt hatte es ge­hei­ßen, dass die An­le­ger bei einem Preis von 175 Mio. Euro 40% ihres Ka­pi­tals zu­rück­er­hal­ten könn­ten. Pa­tri­zia ist als In­ves­tor von Han­dels­im­mo­bi­li­en in Deutsch­land noch nicht son­der­lich her­vor­ge­tre­ten. Das Un­ter­neh­men ma­nagt einen eu­ro­pa­weit in­ves­tier­ten Fonds (LB Han­dels- In­vest Eu­ro­pa I), den es im Zuge der Über­nah­me der LB Im­moi­n­vest be­kom­men hat. Der Spe­zi­al­fonds ist in 15 Ob­jek­te in Deutsch­land, den Nie­der­lan­den, Schwe­den, Nor­we­gen, Dä­ne­mark und Finn­land in­ves­tiert.

Fi­nan­zie­rungs­struk­tur des Dei­kon-Port­fo­li­os*

An­ker­mie­ter: Norma

Stand­ort: Fal­ken­stein

Net­to-Kauf­preis: 1.980.000 Euro

Dar­le­hen no­mi­nal: 1.500.000 Euro

Dar­le­hens­va­lu­ta zum 30.6.2010: 1.428.709 Euro

ein­ge­tra­ge­ne Grund­schuld: 2.310.000 Euro

nach­ran­gi­ge Grund­schuld­hö­he: 810.000 Euro

Dei­kon-An­lei­he: Nr. 2

* am Bei­spiel eines Mark­tes.

Quel­le: Im­mo­bi­li­en Zei­tung, Dei­kon

Er­klä­rung: Unter der Dei­kon-Vor­gän­ger­fir­ma Boet­ze­len wur­den 62 be­reits durch Bank­kre­di­te be­las­te­te Su­per­märk­te zu­sätz­lich zur Ab­si­che­rung von drei Un­ter­neh­mens­an­lei­hen be­nutzt. Die Be­las­tung aus der An­lei­he spie­gelt sich in der nach­ran­gi­gen Grund­schuld

http://www.immobilien-zeitung.de/121697/deikon-paket-bewegt-gemueter