etwas älter....aber gute Hintergrundinformationen....// ajcic: Die Sparkasse KölnBonn ist Zahlstelle und Depotbank. Außerdem führt sie gemeinsam mit CMS Hasche Sigle, die als Treuhänder fungierten, die Mittelverwendungskontrolle durch. Das bedeutet, bevor wir eine Einzelhandelsimmobilie erwerben, wird von den beiden unabhängigen Kontrollorganen geprüft, ob die Immobilie den gestellten Qualitätsanforderungen entspricht. Erst nach deren Freigabe kann Boetzelen über die notwendigen Gelder verfügen. Der Treuhänder sorgt außerdem dafür, dass Sicherheiten in Form von Grundschulden zugunsten der Anleger bestellt werden.

Nachricht vom 10.07.2006 | 14:32

Boetzelen AG & Co. KG

Corporate-Interview übermittelt durch die DGAP - ein Unternehmen der
EquityStory AG.
Geäußerte Meinungen und Aussagen geben nicht die Meinung des Herausgebers
wieder.
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Im Company – Talk: Dusan Rajcic, Vorstand
Boetzelen AG & Co. KG

'Pionier für forderungsbesicherte Immobilienwertpapiere“

10.07.2006

mainvestor highlights

• 'Hohe Nachfrage bei Zeichnung der  Hypothekenanleihe“ 
• 'Vorteile einer Immobilienanlage gepaart mit Vorteilen einer
festverzinslichen Anlage“
• 'Privatanleger können bereits mit 1.000 Euro einsteigen“
• 'Geld sicher zu einem attraktiven Festzins anlegen“
• 'Deutschland erst am Anfang einer Verbriefungswelle“
• 'Ziel ist jedes Jahr ein Immobilienwertpapier aufzulegen“ 


Die Boetzelen AG & Co. KG  ist eine seit 1875 inhabergeführte private
Vermögensverwaltung mit Fokus auf festverzinslichen Immobilienwertpapieren
(Mortgage Backed Securities). Bis zum Jahr 2003 war Boetzelen noch als
klassisches Immobilienunternehmen mit der Vermietung und Verwaltung von
Immobilienbeständen tätig. Gestützt auf das langjährige Immobilien Know-how
entwickelt Boetzelen seit 2004 anspruchsvolle Immobilienwertpapiere. Mit
Auflegung der ersten beiden Hypothekenanleihen in den Jahren 2005 und 2006
bietet Boetzelen ein Immobilienwertpapier an, welches die Sicherheit eines
Immobilieninvestments mit der täglichen Handelbarkeit und attraktiven
Rendite einer Anleihe kombiniert. Aufgrund der Nachhaltigkeit der
Zahlungsströme befinden sich ausschließlich Topdiscounter wie Aldi, Lidl,
Rewe, Plus oder Edeka im Portfolio. Boetzelen plant künftig die Auflegung
weiterer Kapitalmarktprodukte aus dem Immobiliensektor.


mainvestor: Herr Rajcic, am 30. Juni war Ende der Zeichnungsfrist für Ihre
zweite Hypothekenanleihe. Sind Sie mit dem Ergebnis zufrieden?

Rajcic: Ich bin sehr zufrieden. Trotz der allgemeinen Unsicherheit am
Kapitalmarkt konnten wir innerhalb der dreiwöchigen Zeichnungsfrist nahezu
das gesamte Emissionsvolumen in Höhe von 20 Millionen Euro platzieren.
Aktuell sind noch einige Stücke für ausgewählte Adressen reserviert, ein
paar Anteile können auch noch gezeichnet werden. Wir gehen davon aus, dass
das komplette Emissionsvolumen noch im Juli planmäßig in den Handel am
Geregelten Markt an der Börse Düsseldorf aufgenommen werden kann.


mainvestor: Können Sie Angaben darüber machen, welcher Anlegertyp
hauptsächlich Ihre Anleihe gekauft hat?

Rajcic: Zum einen konnten wir eine Reihe von privaten Investoren für unser
Produkt begeistern. Das sind Privatleute, die ihr Geld zwar konservativ
anlegen und ruhig schlafen möchten, aber mit den niedrigen Zinsen auf dem
Sparbuch oder auf dem Festgeldkonto nicht zufrieden sind. Die
durchschnittliche Zeichnungssumme beläuft sich hier auf etwa 15.000 Euro.
Wir machen aber auch große institutionelle Adressen aus, die mit teilweise
siebenstelligen Anlagesummen eingestiegen sind. Etwa 450 Anleger haben von
unserem Discountangebot Gebrauch gemacht und direkt auf unserer Homepage
gezeichnet. Über Direktbanken kamen noch einmal weitere 750 Investoren.
Übrigens sind uns sogar Investoren aus Costa Rica und China bekannt. Der
überwiegende Teil des Kapitals stammt aber natürlich aus Deutschland.


mainvestor: Für wen ist die Anleihe generell interessant?  

Rajcic: Für alle konservativen Anleger, die jährlich 6% Festzins erzielen
und gleichzeitig ihr Geld börsentäglich verfügbar in ein hypothekarisch
besichertes Immobilieninvestment anlegen möchten. Darüber hinaus haben die
Anleger die Gewissheit, nach Laufzeitende ihr eingesetztes Kapital zurück
zu erhalten. Insgesamt bietet unsere Anlage also Vorteile einer
Immobilienanlage, nämlich Sicherheit und Wertstabilität gepaart mit allen
Vorteilen eines festverzinslichen Wertpapiers, also tägliche Verfügbarkeit
bei einem festen Zinssatz. Und dieser kann sich im Vergleich zu
gewöhnlichen Pfandbriefen mit 6% wirklich sehen lassen.


mainvestor: Wie verdient Boetzelen bei einer solchen Transaktion?  

Rajcic: Aufgrund unserer langjährigen Erfahrung auf dem Immobiliensektor
kennen wir den Markt für Gewerbeimmobilien sehr gut. So können wir Top
Immobilien zu Top Konditionen erwerben. Dies ermöglicht uns
überdurchschnittliche Mieteinnahmen. Einen Teil davon geben wir an die
Investoren weiter, ein Teil wird für die Instandhaltung und Verwaltung der
Immobilien verwendet. Diese Arbeiten übernimmt ein Unternehmen aus der
Boetzelen Gruppe. Wir profitieren außerdem langfristig an der
Wertsteigerung von Grund und Boden.


mainvestor: Hierzulande kann man mit dem Begriff Hypothekenanleihe wenig
anfangen. Worauf führen Sie das zurück?

Rajcic: Die Hypothekenanleihe zählt zu den so genannten Mortgage Backed
Securities. Dahinter verbirgt sich schlicht und einfach ein
Immobilienwertpapier, das durch laufende Mieteinnahmen abgesichert ist. In
Deutschland ist dieses Instrument der Forderungsverbriefung in der Tat noch
relativ unbekannt. Vorreiter sind einmal mehr die USA. Dort gehören die
Mortgage Backed Securities schon seit mehr als 35 Jahren zu den gängigen
Anlage- und Finanzierungsinstrumenten. Bis vor einigen Jahren konnten bei
uns ausschließlich Großinvestoren mit höheren Millionenbeträgen in diese
Anlageform investieren. Wir betrachten uns in diesem Segment durchaus als
Pionier und erwarten uns bald schon eine hohe Akzeptanz einer breiten
Masse. Wir tun im Augenblick sehr viel dafür, der Öffentlichkeit die vielen
Vorteile dieser Anlage mitzuteilen. Privatanleger können bereits mit 1.000
Euro einsteigen.


mainvestor: Wo sehen Sie die größten Unterschiede Ihrer Anleihe im
Vergleich zu einer gängigen Staats- oder Unternehmensanleihe?

Rajcic: Deutsche Staatsanleihen sind mündelsicher und zählen damit zu den
sichersten Anlageformen, was sich allerdings auch an einer vergleichsweise
niedrigen Verzinsung widerspiegelt. Bei Unternehmensanleihen kann man im
Regelfall von höheren Renditen als bei Staatsanleihen ausgehen, jedoch hat
man hier das Risiko, auf den Erfolg eines einzelnen Unternehmens angewiesen
zu sein. Die Hypothekenanleihe ist zwar nicht mündelsicher, wir greifen
jedoch auf verschiedene Instrumentarien
zurück, um eine möglichst hohe Sicherheit gewährleisten zu können. Zum
einen erreichen wir durch die Vorabeinbuchung von Zahlungsströmen eine
Risikominimierung, d. h. die langfristigen Mieteinnahmen aus den einzelnen
Gewerbeimmobilien stehen bereits vor der Einbindung in die Anleihe fest.
Der Anleger kauft also keineswegs die 'Katze im Sack“. Zum anderen haben
wir uns selbst einer Risikokontrolle unterworfen, indem wir die Sparkasse
KölnBonn sowie die namhafte Anwaltskanzlei CMS Hasche Sigle als Partner mit
ins Boot geholt haben.


mainvestor: Was genau ist deren Funktion? 

Rajcic: Die Sparkasse KölnBonn ist Zahlstelle und Depotbank. Außerdem führt
sie gemeinsam mit  CMS Hasche Sigle, die als Treuhänder fungierten, die
Mittelverwendungskontrolle durch. Das bedeutet, bevor wir eine
Einzelhandelsimmobilie erwerben, wird von den beiden unabhängigen
Kontrollorganen geprüft, ob die Immobilie den gestellten
Qualitätsanforderungen entspricht. Erst nach deren Freigabe kann Boetzelen
über die notwendigen Gelder verfügen. Der Treuhänder sorgt außerdem dafür,
dass Sicherheiten in Form von Grundschulden zugunsten der Anleger bestellt
werden.


mainvestor: Diese Grundschuld wird in Ihrem Fall nachrangigen eingetragen.
Was genau bedeutet das in der Praxis?

Rajcic: Die Anleger sind als Miteigentümer im Grundbuch hinter den Kredit
gebenden Banken eingetragen. Sollte einmal der Fall eintreten, dass ein
Objekt zur Befriedigung von Ansprüchen   veräußert werden muss, haben die
Gläubiger direkt nach den Banken einen Anspruch auf Befriedigung ihrer
Forderungen. Im Laufe der Zeit sinken natürlich die Ansprüche der Banken,
da sich die Kreditsumme durch die jährliche Tilgung stetig reduziert.
Gleichzeitig steigen damit die Sicherheiten der Anleihegläubiger. Dieser
Fall ist jedoch nicht sehr wahrscheinlich und bislang auch noch nicht
vorgekommen.


mainvestor: Was passiert mit dem Geld der Anleger, wenn es doch einmal zum
Mietausfall  einer Immobilie kommen sollte?

Rajcic: Wir suchen wie gesagt ausschließlich Immobilien in besten Lagen.
Gerade bei Discountmärkten ist die Lage das entscheidende Kriterium für ein
erfolgreiches Geschäft. Sollte es aber doch einmal zu einem Ausfall kommen,
besteht für das eingezahlte Kapital der Anleger keine Gefahr. Erst wenn die
Mieteinnahmen aus über 30% der Immobilien total ausfallen sollten, das
wären 6-7 Märkte, müssten wir uns Gedanken machen. Als Rückversicherung
gibt es außerdem noch eine Liquiditätsreserve von 10 Mio. Euro plus Sie
können die frei gewordenen Immobilien natürlich erneut vermieten. Sie sehen
also, wir sprechen hier von einem sehr geringen Risiko.


mainvestor: Sie haben innerhalb von zwei Jahren je eine Hypothekenanleihe
begeben. Können wir nun jedes Jahr mit einer Anleihe von Ihnen rechnen?

Rajcic: Das ist auf jeden Fall unser Ziel. Wir denken, dass Deutschland
erst am Anfang einer 'Verbriefungswelle“ steht. Im Prinzip kann alles, was
nachhaltige Zahlungsströme generiert, als Wertpapier verbrieft werden. Da
wir Immobilienexperten und von der Werthaltigkeit in diesem Segment
überzeugt sind, werden wir uns weiterhin auf Immobilienwertpapiere
konzentrieren. Es müssen aber nicht nur die Aldi und Lidl Märkte sein. Wir
können uns künftig auch die Verbriefung von Wohnimmobilien oder kommunalen
Immobilien vorstellen. Auch REITs sind denkbar, um dem Anleger je nach
individueller Ausrichtung die Möglichkeit zu geben, sich entweder für ein
festverzinsliches, steuerbegünstigtes oder wachstumorientiertes
Immobilienwertpapier zu entscheiden.


mainvestor: Wie reagieren Sie bei künftigen Anleihenemissionen, wenn der
Kapitalmarktzins steigt?

Rajcic: Für die Verzinsung unserer Anleihen ist weniger der
Kapitalmarktzins, sondern vielmehr die zu erwartende Rendite der
gebündelten Zahlungsströme entscheidend. Wir sind also keineswegs auf einen
Zinssatz von 6% fest gelegt, auch wenn dies bei den ersten beiden Anleihen
der Fall war. Aber wir orientieren uns natürlich generell am
Kapitalmarktzins und können flexibel auf eventuelle Veränderungen
reagieren.


mainvestor: Zum Schluss noch eine Markteinschätzung. Wie sehen Sie die
Zukunft für die Hypothekenanleihe auf dem deutschen Markt?

Rajcic: Die Hypothekenanleihe zählt ja zu den so genannten Asset Backet
Securities. Experten gehen davon aus, dass wir in diesem Segment sehr hohe
Wachstumszahlen in Europa erwarten können. Der Gesamtmarkt im ersten
Quartal 2006 konnte um 40 Prozent auf 65,5 Mrd. Euro wachsen. Dieser
positive Trend dürfte weiter anhalten. Und gerade Deutschland hat hier noch
Nachholpotential. Der deutsche ABS-Markt rangiert  beispielsweise weit
hinter England, Spanien und den Niederlanden. Außerdem sucht der Markt
nicht zuletzt auch aufgrund von Basel II nach neuen
Finanzierungsmöglichkeiten für Immobilien. Wir blicken also alles in allem
sehr optimistisch in die Zukunft.





Dieses Dokument stellt weder ein Angebot noch eine Einladung zur Zeichnung
oder zum Kauf eines Wertpapiers dar, noch bilden diese Dokument oder darin
enthaltene Informationen eine Grundlage für eine vertragliche oder
anderweitige Verpflichtung irgendeiner Art. Vor einer Wertpapierdisposition
wenden Sie sich bitte an Ihren Bankberater oder Vermögensverwalter. Die in
diesem Interview geäußerten Meinungen und Aussagen geben nicht die Meinung
der mainvestor GmbH wieder. Die mainvestor GmbH unterhält
Geschäftsbeziehungen mit dem Unternehmen.





(c)DGAP 10.07.2006 
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